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万科真是好公司  

2009-08-04 13:14:19|  分类: 股市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市回暖,万科企业股份有限公司(000002.SZ/200002.SZ,下称万科)亦创下上半年销售新高,公司战略转为扩张。不过,与一些重新激进拿地的开发商相比,万科对后市判断仍趋谨慎。

  8月3日晚间,中国最大的房地产企业万科发布上半年业绩报告,显示期内共实现销售额307.6亿元,首次突破300亿元大关,同比增长27.5%;实现销售面积348.8万平方米,同比增长31.2%。净利润为25.2亿元,基本每股收益为0.23元,同比分别增长22.5%和22.34%。

  此前,万科总裁郁亮曾表示:万科不预测后市,只针对当前形势,做出最快的调整。而中报显示,面对上半年房地产市场的快速回暖,万科也改变了策略,由收缩战线转向重新扩张。

流动性改善
  此次房地产市场回暖,万科是受益最大公司之一。

  万科以中小户型普通商品住宅为主要产品。中报称,2009年上半年,自住需求仍然是购房的主流;在公司销售的产品中,首次置业和改善型购房需求的比例超过80%。通过在深圳、上海等多个城市率先降价促销,万科得以更为迅速地消化存货,回笼资金。截至2009年6月底,公司持有货币资金268.8 亿元,比2008年底增加69.0亿元。

  尽管有市场评论认为,相比金地、保利等其他几家大型房地产企业,万科上半年的销售增长并不突出。如金地上半年销售额同比增长了72.74%,保利上半年销售额同比增长了168.18%。不过,宏源证券分析师杨国华向《财经》记者表示,万科企业规模较大,此前销售增长速度一直保持在30%的平均水平,不会爆发式增长。

  他认为,由于2008年上半年,万科及时调整了策略,取得了良好的销售业绩,基数较大。因此,今年的同比增长不如其他企业那么明显。

  中报显示,万科还对部分存货共计下调跌价准备2.69亿元,增加上半年归属母公司所有者的净利润1.62亿元。

  2008年,房地产市场深度调整,万科亦对13个土地成本较高的项目,计提了12.3亿元的存货跌价准备。即认为这些项目,在未来的销售中可能会出现亏损。2009年初,随着市场好转,万科曾在年报中下调了部分项目的存货跌价准备。

  通过近一年半的调整,万科财务状况已比去年大为改善。

  目前,万科总资产约为1245.20亿元,资产负债率为66.43%,比年初下降了1.01个百分点;净负债率为10.7%,比2008年年末下降了22.4 个百分点。

  负债构成也发生了变化。短期贷款比去年同期下降了53.5%,而长期贷款则增加了46.5%。

  万科还表示,通过简化管理动作,实行费用预算硬约束等措施,公司上半年管理费用比去年同期降低30.3%,销售费用降低22.2%。

调高全年新开工面积
  中报显示,万科还决定大幅调高全年新开工面积,由年初计划的403万平方米增加到了585万平方米,增加幅度达到45.2%。

  此前,万科总裁郁亮曾向《财经》记者表示,批售比(即商品住房销售面积和批准预售面积的比例)是万科调整开竣工面积所遵循的主要依据。每个月,万科都要统计其参与开发的14个主要城市及其区域公司的批售比,以不断调整新开工计划。

  万科在中报中称,与2007年主要因市场情绪过于乐观所导致的房价普遍快速上涨不同,当前部分地区的价格上涨,主要源于市场存货消化过快和短期内新增供应不足。

  根据万科对14个主要城市市场供应和销售情况的统计,2009年上半年,14个主要城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65,远高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。

  万科据此认为,一季度主要城市房价比较稳定,市场尚处于存货消化阶段;进入二季度后,伴随着成交量持续增长,各地住房存货量大幅下降,而供应方面,2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量,使得短期内新增供应跟不上市场销售。

  根据中原地产不久前公布的一份研究报告显示,按照万科上半年的月均销售速度,其存货周转期只有不到5个月。这显然也是万科决定增加新开工面积的原因。

  一些市场人士预测,由于当前新开工面积严重不足,至2010年,房价有可能因为市场供不应求加剧,而出现更大涨幅。不过万科对此表示了异议。中报称,随着市场信心回升和销售回暖,企业投资意愿也将逐渐恢复,并加快项目开发节奏。万科预计,2009年年底,市场供应将出现比较明显的增长,新房供应不足的现象将得到有效改善。

新增400多万平方米土地储备
  除大幅增加新开工面积,万科亦开始重建土地仓位。

  中报显示,2009年上半年,万科共获取新土地项目15个,合计权益建筑面积333.2万平方米。7月初以来,又新增4个土地项目,合权益建筑面积81.4万平方米。至此,万科今年共新增项目权益建筑面积414.6万平方米。

  不过,万科并未参与争夺一线城市的“地王”项目。其新获得的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等二线城市,除两个项目外,其余13个项目的楼面价格均在3000元/平米以下,土地出让金总额约为125亿元。

  按项目权益计算,目前,万科规划中的建筑面积共有2079万平方米。

  中原地产对十家大型品牌房地产企业的调研报告称,虽然万科是今年上半年土地扩张速度最快的大型品牌开发商,但万科的土地储备量一直维持在三年销售量左右的水平,是十家房地产企业中土地储备量最少的公司。

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