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华尔街日报:美国政府接管“两房”  

2008-09-08 16:03:59|  分类: 次贷危机 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“大到不能死”。真是讽刺。

面对房市低迷可能会拖垮整个经济的威胁,对此越来越警醒的美国政府目前正着手接管确保住房抵押贷款有足够融资的业务。

美国财政部周日宣布,计划向美国两大住房抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供多达2,000亿美元的资金,并提高其信贷额度;同时“两房”的监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,简称FHFA)将接管两家公司的管理。财政部长鲍尔森(Henry Paulson)说,这将增加购房者的可用信贷。

财政部还计划买进“两房”发行的抵押贷款支持证券,以便降低购房者的信贷成本,但并未透露具体数额。尽管美国联邦储备委员会(Fed)曾数次大幅下调利率,但在去年的大部分时间里,普通30年期固定利率住房抵押贷款的成本仍远高于6%。

华尔街日报:美国政府接管“两房” - shu4huan4 - 蜗牛新壳

Bloomberg/Landov 美国财政部长鲍尔森和联邦住房金融局局长洛克哈特周日在新闻发布会上

这项举措有望小幅降低消费者的利率,帮助预防不断恶化的房市崩溃──目前已到了上世纪30年代以来最严重的状况。至少短期来看,这还会巩固政府在抵押贷款行业的地位,使纳税人暴露于风险之下,面临可能高达数十亿美元的违约相关损失。长期来看,鲍尔森的目的在于大幅缩减“两房”持有的抵押贷款和相关证券;不过他指出,至于“两房”最终将变成什么样,要由国会和下届政府决定。

鲍尔森说,政府除了支撑房利美和房地美之外,已经别无选择。“两房”由国会创建以支持住房市场,但由私人股东持股。两家公司发行了逾5万亿美元的债券和抵押贷款支持证券,由世界各地的央行和其他投资者持有。鲍尔森说,两家公司中任何一家崩溃都会导致美国乃至全球金融市场的巨大动荡。

FHFA局长詹姆斯?洛克哈特(James Lockhart)说,监管机构接管“两房”的管理是因为两家公司可用于缓冲的资金规模小,又无法从私人投资者筹集到更多的资金,它们应对严重损失的能力已经令人怀疑了。在FHFA努力恢复两家公司的财务状况的同时,接管将无限期持续下去。

洛克哈特为房利美和房地美分别任命了新的首席执行长,不过他说希望其他员工保持原位。在房利美,曾担任投资公司TIAA-CREF董事长八年的赫伯特?阿里森(Herb Allison)将接替丹尼尔?马德(Daniel Mudd)。而房利美的首席执行长理查德?塞隆(Richard Syron)将让位给曾任US Bancorp副董事长兼首席财务长的大卫?莫菲特(David Moffett)。

洛克哈特说,长期以来因对国会的影响力而闻名的“两房”游说活动将被立即叫停。

FHFA将取消普通股和优先股派息,每年为两家公司节省总计20亿美元。

为了确保“两房”不会出现资金短缺,财政部同意立即从每家公司各收购10亿美元的优先股。这些优先股年股息率为10%,同时还保证财政部有权以“微不足道的价格”收购“两房”79.9%的普通股。除此之外,财政部还准备必要时收购每家公司至多1,000亿美元的优先股,不过财政部表示预计两家公司不会需要这么多的资金。

财政部还宣布,准备在需要的时候向房利美、房地美和12家地区联邦住房贷款银行提供短期贷款。这12家地区联邦住房贷款银行是由国会创建的合作组织,帮助银行为住房提供抵押贷款。这笔贷款将由抵押贷款证券或其他获批的抵押品支持,利率较伦敦银行同业拆息(Libor)高0.50个百分点。在正常情况下,“两房”的贷款利率通常低于伦敦银行同业拆息,不过这笔贷款只是为了以防万一。

鲍尔森表示,他希望在更长的时间里,重塑美国的住房金融系统,抛弃“两房”这类政府支持企业的“不完善的业务模型”。这一模型使得公司追求股东利益最大化的愿望和支持房市的公共使命之间产生了冲突。后者使得投资者相信政府会在危机时候出手相助。

根据此项计划,2009年底前每家公司的抵押贷款组合将被限制在8,500亿美元以内。之后,财政部打算每年减少每家公司的抵押贷款资产约10%,直到各自降到约2,500亿美元。不过这要取决于国会和下届政府的决定。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融教授苏珊?沃切特(Susan Wachter)说,政府不得不更深地介入到抵押贷款市场,因为目前私人市场不愿以美国消费者能承受的价格为住房抵押贷款提供资金。她说,没有政府对抵押贷款市场的支持,房价会进一步下滑,令整个国家暴露于更大的经济压力之下。

众议院金融服务委员会主席、马萨诸塞州民主党员巴尼?弗兰克(Barney Frank)接受采访时表示,政府接管的短期作用将是增强两家公司所应行使的公众使命,提振住房市场。弗兰克指出,房利美和房地美最终的规模、范围及使命至少在下届国会和政府在任的未来6到12个月内不会被确定。他说,决策者们明年将密切关注两家公司的未来以及它们相互冲突的公共和私人使命,这将成为全面改革金融监管体系的一部分。

房利美和房地美之所以陷入困境很大程度上是因为在2006和2007年住房市场动荡之初,两家公司为了从华尔街对手那里获得更大的抵押市场份额而发放了更具风险性的贷款种类。随着这些贷款开始变为坏帐,房利美和房地美去年下半年计入了大规模损失。接下来,在去年年底投资者对它们的前景还相当乐观的时候,两家公司却未能筹集到足够资本度过难关。过去四个季度,它们总共计入了约140亿美元的损失,进一步削弱了其原本已十分脆弱的资本水平。许多分析师都预计随着止赎事件的增多,它们至少在今后几年里还将出现数额不小的损失。

这一接管表明联邦政府将直接站到房利美和房地美已经发放或担保的大量美国住房贷款的背后,总规模大概为5.3万亿美元,几乎占到所有未偿还贷款的一半。根据行业出版物《Inside Mortgage Finance》,最近数月他们为超过70%的新屋抵押贷款提供了支持,而联邦住房管理局(Federal Housing Administration)为大部分所剩贷款进行了担保。

大部分美国住房贷款都被打包成证券,向投资者出售。从2007年中期开始,由于投资者对普通的抵押证券失去了信心,只是信任那些由与政府有关联的实体提供支持的证券,房利美、房地美和FHFA成为了市场霸主。华盛顿智库美国企业研究所(American Enterprise Institute)研究员艾里克斯?普洛克(Alex Pollock)说,当恐慌袭来,人人都想得到政府担保。

房利美和房地美的信贷问题很大程度上只是住房市场整体弱点的一个写照。住房贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的最新调查显示,第二季度大约有9.2%面向一至四口之家发放的抵押贷款出现了至少一个月的拖欠是进入止赎程序。这是该行业组织进行此项调查的39年以来所出现的最高百分比。

曾就职于房利美的房市经济学家托马斯?罗勒(Thomas Lawler)谈到,无庸置疑,每一个从事抵押业务的人将看到的损失要远远超过他们一年前所预测的水平,因为如今房市的糟糕状况和房价下跌幅度都是前所未有的。

然而这两家公司放宽放贷标准以及接受高风险贷款的做法却使事情进一步恶化。房利美和房地美的信贷损失主要是由2006和2007年发放的贷款招致而来,当时贷款标准十分宽松。而向那些达不到传统贷款标准的借款人发放的抵押贷款,以及与加利福尼亚和佛罗里达等房价下跌幅度最大地区的贷款的紧密风险关联,也是如今“两房”身陷困境的主要因素。据估测,2006和2007年期间发放的贷款分别占到房地美和房利美第二季度信贷损失的65%和近60%。

《Inside Mortgage Finance》的发行商盖?塞卡拉(Guy Cecala)指出,有限的收入证明加上不断下滑的房价,那些他们曾认为颇具商机的业务结果并不如意。

两家公司承诺远离“毒性”贷款。早在2005年,房利美的管理人员就公开表达了对抵押市场风险增加的担忧。当年5月,房利美执行副总裁托马斯?兰德(Thomas Lund)指出假如向难以偿还住房的借款人发放了“前低后高”(前期还款较少而后期还款数量大幅增加)的按揭贷款,放贷者应该保持警惕。

可是“两房”通过传统的担保业务及购买抵押贷款支持的证券扩大了它们的高风险贷款敞口。在房利美和房地美第二季度的信贷损失中,Alt-A贷款(一种介于优质和高风险之间的贷款)大约占到了50%,而这种贷款在两家公司的业务中只占10%左右。Alt-A抵押贷款包括那些向未提供全部收入或财产证明的借款人发放的贷款。

向加州、佛州、亚利桑那州和内华达州的借款人提供的抵押贷款分别占房利美和房地美第二季度信贷损失的47%和65%。房利美近日表示,公司在加州和佛州开设了专门的办公系统,以更好应对当地不断上升的拖欠状况以及处理越来越多的止赎资产。据房地美估计,17%的Alt-A借款人已经出现了资不抵债的情况。

当借款人申请获得的贷款数量超过房屋价值的80%时,“两房”均要求对这种按揭进行保险。不过有些地区的房价实在是跌得过于厉害,以致于对那些公司负责比例等于或少于80%房屋价值的贷款,它们仍然成立了赔本买卖。

“两房”还同抵押贷款行业中一些麻烦缠身的从业者有着千丝万缕的联系。

房利美和房地美称,它们正大力审查违约贷款,希望从中发现这些抵押贷款是否在发放之初就未能满足放贷人所做的陈述和担保要求。房利美的兰德在近日与投资者举行的一次电话会议上指出,为了查明是否有失实陈述,公司正对每一笔贷款进行审查。

FNM在本文发布后的最新走势。
Fannie Mae
总部地点:美国
上市地点:纽约证交所
股票代码:FNM
FRE在本文发布后的最新走势。
Freddie Mac
总部地点:美国
上市地点:纽约证交所
股票代码:FRE

 

“两房”拯救方案的赢家和输家

美国财政部宣布了对陷入困境的抵押贷款商房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的正式拯救方案。根据拯救方案,联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency, 简称FHFA)将接管两大抵押贷款巨头,而财政部将斥资购买两家公司部分优先股。“两房”目前的管理层将离职。拯救金额最多可能会达到2,000亿美元──但这并不只是钱的事。这一事件将直接影响到总统大选、国会政局和金融市场。下面让我们简单看看谁会对此额手相庆,谁又会因此遭受打击。

房主:目前全美抵押贷款违约率已经高达惊人的9%,但拯救方案应当能给购买者带来一丝慰藉,因为政府可以实施比私人公司更多的控制。正如(金融市场评论员)吉姆?克莱默(Jim Cramer)周末所说的,贷款利率可能会下降,政府可以下调抵押贷款还贷额,并延长贷款期限,比方说到45年。政府会想办法让你保住自己的房子,并保证抵押贷款继续有效。当然,购房者也是纳税人,最终为拯救方案买单的人也有他们。

鲍尔森:鲍尔森很不情愿地被卷入了这场“两房保卫圣战”,但他就此与主要智库进行了探讨,从摩根士丹利(Morgan Stanley)求助外部建议,并迅速提出了解决方案。

市场空头:对很多押注“两房”无法自己走出困境的卖空者来说,政府接管两美可能是一个胜利。自去年10月以来,“两房”的股价已经累计下挫了大约90%。不过这些空头的胜利不会遭遇道德问题:鲍尔森在声明中表示,房利美和房地美的问题主要归咎于它们陈腐的结构和住房市场危机。

PIMCO的格罗斯(Bill Gross):债券巨头PIMCO的这位联席首席投资长此前押宝联邦政府会采取干预措施,拯救他手中的两美债券;这次他赌对了。今年5月,格罗斯把赌注增加了两倍,使得抵押贷款投资一度占其基金总投资的61%。随后他大胆要求财政部在自己的负债表内拯救两美,最好是购买两美的优先股。

在上一封致投资者信的结尾处,格罗斯用嘲弄的口吻写道“好哇,汉克(鲍尔森)?”──讥讽鲍尔森坚持认为两家公司股东遭受了道德危险。格罗斯写道,任何希望在华尔街政策考试中得到完美800分满分的人都会认定,如果及时采取行动,如果不是耗费精力寻找问题的部分或全部负责人的话,此次拯救方案的金额就不会这么高。

共和党人:布什政府可以因阻止“两房”状况进一步恶化,进而避免了可能的经济下滑而受到赞扬,至少现在是这样。这可能还会有助于麦凯恩(John McCain)的竞选形势,或至少减弱了民主党人在经济问题上的攻击效果。长期以来,房利美和房地美一直得到国会民主党人的支持,而共和党人则持相反态度,他们希望两家公司能缩小规模,更有利于管理。在政府接管下,两家公司暂时会使“大政府”更大。但正如麦凯恩经济问题顾问道格?霍兹?依金(Doug Holtz-Eakin)所说,长期改革目标是缩小房利美和房地美的规模,使其不再构成威胁;随后再实现两家公司的私有化。

“两房”股东:两家公司的普通股和优先股将继续上市交易,但取消了丰厚的派息。不过,情况并不像许多人想像的那么一片黯淡。包括摩根大通(J.P. Morgan Chase)在内的许多银行和金融机构都投资购买了两家公司的优先股。这些银行投资泡汤的风险也关系到整体银行业危机的可能。但财政部也将购买两家公司部分优先股,并通过取消派息每年为两美节约了20亿美元。

游说人士:过去十年,两家抵押贷款巨头耗费了1.7亿美元巨资,打造了一个无坚不摧的游说网。仅今年第一季度,“两房”就在这方面投入了350万美元,重金支付了42家外部游说公司提供的服务。财政部已经关上了“两房”的游说管道。奥巴马就“两房”问题发表声明称,我们所采取任何措施都不能以游说团体和特殊利益集团为转移,这些人只关心自己的奖金和按小时计的费用。

国会:美国国会已经由于“两房”的问题而遭到普遍批评,甚至部分议员也表示了不满。麦凯恩一直将“两房”的政治势力斥之为“关系资本主义”的范例。奥巴马也说,华盛顿忽视了住房和金融市场的警告信号。(金融市场评论员)克莱默在本周的专栏中写道,我们面临如此的困难局面,是因为我们的决策者们一直懒惰、错误、顽化和愚蠢;如果这发生在私营部门,所有这些人都可能会被开除。

管理层:鲍尔森没有怪罪两家公司的管理层,而是用外交辞令表示,“我把今天行动的原因主要归咎于政府资助企业(GSE)结构内含的内在冲突和有缺陷的业务模式,归咎于目前的住房市场调整。GSE管理层和董事会都不需要为此负责。”他补充称,希望大多数雇员能够继续留任。不过,房利美和房地美的首席执行长穆德(Daniel Mudd)和塞隆(Richard F. Syron)将双双离职,前美国教师退休基金会(TIAA-CREF)董事长艾利森(Herbert M. Allison)和凯雷集团(Carlyle Group)资深顾问莫菲特(David M. Moffett)将分别接替两人的职位。整体管理层的调整并不在政府计划之内。

价值投资者:持有“两房”大笔股份的长期投资经理包括DWS Dreman Concentrated Value的德雷曼(David Dreman)、John Hancock Classic Value的普策纳(Richard Pzena)、Thompson Plumb Growth的汤普森(John Thompson)以及Legg Mason Capital Management目前内外交困的米勒(Bill Miller)。米勒坚信房地美能够东山再起,因此将所持房地美股份增加到了12%,成为房地美最大的股东。政府接管后,两家公司股份还将继续上市,但指望“两房”股价显著反弹带来大幅收益实在太大胆冒失了。

美国救市在中国引发热烈反响

美国政府决定对两大房屋抵押贷款巨头实行国有化,这可能无意中让中国政府应出手拯救金融市场于危难之中的呼声更加高涨。

周一在中国,美国财政部接管房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)成为报纸的头版新闻。中国的银行持有“二房”数十亿美元的债券。与此同时,中国的制造商也迫切希望看到美国走出房市危机的泥沼,因为这场危机严重打击了美国国内的购买力。

中国央行赞扬了美国的举措,指出美国金融市场影响着全球经济和金融市场的稳定。中国央行称,美国政府应切实承担起维护金融市场稳定的责任,保护投资者的利益。

但此次接管也为那些希望中国政府能在经济增长放缓和股市暴跌之际出手相救的人提供了理由。今年以来,中国股市累计下跌59%,市值损失了2.86万亿美元。中国政府基本上任由市场自行寻找底部,对投资者要求采取措施扭转跌势的呼声置若罔闻。这一立场目前仍没有改变的迹象,但美国政府的最新举措可能改变这种局面。

前央行顾问余永定说,进行干预是政府的责任,现在我们有了能够接受的绝佳范例。

10年前,一些面对金融危机的亚洲政府选择了积极干预市场,消除灾难。当香港股市因人们日益担忧港元贬值而大幅下挫时,港府动用了数十亿美元的外汇储备来推高股市,此举还曾招致美国联邦储备委员会(Federal Reserve)主席格林斯潘等人的批评。马来西亚政府也实施了资本管制,以阻止资金从股票市场上外流。

这两个政府都因采取了可能打击海外投资者长期信心的政策而受到了攻击。但在这两起案例中,市场都实现了相对快速的复苏,海外投资也恢复了增长。

日本政府在1998年至2003年前后共动用了近4,400亿美元纳税人的钱来保护储户,对问题最严重的银行实行了国有化,并向其它银行注入了新的资金。在注资几年后,许多银行重新恢复了活力。事实上,普遍的看法是,如果日本能够早点出手拯救这些银行,那么国内的银行业危机不会这么严重,也不会拖这么久。

政府干预市场在欧洲大多数国家并不鲜见。法国一贯有救助陷入财务困难的企业和战略性行业的传统,总统萨科奇(Nicolas Sarkozy)也曾阐述过保护主义的观点。但他实际上却放松了政府对经济的掌控。今年夏季,法国燃气公司(Gaz de France SA)实行了私有化,政府正计划让邮政服务公司La Poste公开上市。

政府干预在中国也有着悠久的传统。政府仍将中国经济定义为“社会主义市场经济”。中国依然不够完善的金融体系仍严重依赖于美国政府向“二房”提供的那种政府担保。比如,即使在中国多家大型银行向公众投资者出售了少数股份后,政府仍持有各家银行的多数股权。

不过,在过去30年里,中国研究了美国的经济模式,并一点点地引入了这一经济模式的部分元素。中国采用美国式金融原理建立了基于市场的股票交易体系。中国还借助美国金融机构的资金和建议,将国内银行的经营重点转向消费者业务,推出了抵押贷款和私人贷款业务。以美国为聚焦点的经济课程在中国的大学深受欢迎。

美国官员常常要求中国停止采取严厉的干预措施,也偶尔会在如何管理汇率等金融问题上向北京说教。随着美国自己也被迫加大了市场干预,要求中国放松对经济控制的海外呼声可能会面临中国政府更多的冷嘲热讽。

长江商学院会计与金融学教授刘劲认为,中国监管机构将从(美国政府接管“两房”这件事)中学到错误的教训。他说,中美两国的经济体制都有问题。中国的问题在于政府控制过多,而不是过少。美国政府的举动可能会让中国政府觉得自己应该加强控制才对。

一些人认为,中国实际上可以从美国政府此次行动中学到如何具体实施干预的技巧。奥纬咨询(Oliver Wyman)驻上海银行业咨询师克劳斯?鲁克(Klaus Lucke)说,我认为应该将讨论提高到更精细的层次上。

当大约3年前许多券商几乎倒闭时,中国政府采取了提供资金支持、强迫合并等应对措施,这保护了债权人、股东和管理层的利益,但却并未从根本上解决问题。

这一幕或许不会再次上演。目前中国越来越引起关注的是现金紧张的房地产开发商。由于业务滑坡,开发商都在争相申请新贷款。它们受到的指责也越来越多,许多人认为它们让房地产的价格达到了危险的境地,并应为其错误付出代价。

上海浦东美国经济研究中心(Pudong Institute for the U.S. Economy)副主任周敦仁注意到,美国保护了房利美和房地美的债券持有者,但牺牲了其股东和管理层。他说,这为中国内部的争论增加了新内容,也使中国政府不应拯救开发商的观点占了上风。
James T. Areddy

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